양도소득세란?
양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익을 대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. 주로 줄여서 양도세라고 많이 불립니다.
정의가 발생하는 이익에 대한 세금이므로 무언가를 팔았다고 무조건 발생되는 것은 아니고,
이익이 발생되는 경우만 해당합니다.
양도소득세 계산 방법
계산 방법은 복잡합니다.
고려해야 할 점은 처음 얼마에 샀는지, 얼마에 팔았는지, 얼마나 보유를 하고 있었는지 등등 매우 많이 때문에 차례로 살펴보겠습니다.
1. 양도차익
: 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
양도가액은 얼마에 양도를 하시는지, 취득가액은 얼마에 처음 사셨는지를 말하고
필요경비는 취득세, 등록세, 법무사비용, 중개수수료(취득/양도), 인테리어(발코니 확장 등), 국민 주택채권매각차손 등등을 다 일컫습니다.
* 단, 1세대 1 주택의 경우 2년 이상 보유 시, 실거래가 9억 원까지는 양도차익이 비과세입니다.
(단, 8.2 대책으로 '17.08.03 이후 취득한 주택에 대해서는 단순 보유가 아닌 실거주 2년 요건이 추가됩니다)
- 여기서 2년 보유기간은: (현행) 주택취득일로부터 최종 1 주택이 된 날로부터 양도일까지 기간을 따져야 합니다.
(단, 일시적 2 주택의 경우 주택취득일로부터 계산되어야 합니다.)
* 1세대 1 주택인데 실거래가가 9억 원을 초과할 경우
- 양도차익: 양도가액 - 취득가액 x ((양도가액-9억원) ÷양도가액) - 필요경비
이렇게 계산을 해주시면 됩니다.
2. 양도소득금액
: 양도차익 - 장기보유특별공제
* 장기보유특별공제란?
(21.01.01~) 1세대 1 주택자가 보유 10년, 거주 10년 시, 80% 공제
3. 양도소득과세표준
: 양도소득금액 - 양도소득기본공제(연간 250만 원씩)
4. 산출세액
: 양도소득과세표준 * 세율
5. 자진 납부할 세액
: 산출세액 - (세액공제 + 감면세액)
* 지방세(자진납부 세액 x 10%)가 추가됩니다.
이렇게 계산을 하면 되는데요, 사실 그 과정을 일일이 따라가기가 매우 힘듭니다.
그래서 양도소득세 계산기를 사용하는 방법을 소개해드리려 합니다.
양도소득세 계산기
복잡하게 따져 볼 것 없이 계산기를 활용하는 방법이 있습니다.
양도소득세 확인 바로 하러가기
양도하려는 주택의 지역을 입력합니다.
조정대상지역( 강남구, 서초구, 송파구, 용산구)의 경우 밑에 체크를 해줍니다.
그리고 현재 보유 주택수가 몇 주택인지 선택하셔야 하는데,
여기서 중요한 것은 분양권도 주택으로 포함시키셔야 한다는 것입니다.
그리고 실거주 기간이 몇 년인지를 입력합니다.
언제 취득하였는지, 얼마에 취득하였는지 등을 쭉 입력합니다.
자산 등기 여부는 분양권의 경우에는 미등기 선택해 주시면 되겠습니다.
그리고 밑에 계산을 눌러주시면 양도소득세가 나옵니다.
마치며
주의하실 점은 이 양도세 계산은 국세청의 자료를 근거로 계산되지만 참고자료로만 활용 가능하며 실제 나오는 금액과는 차이가 있을 수 있고,
기타 감면혜택에 대해서는 계산식에 포함이 되지 않았다는 것입니다.
부디 성공적인 거래하시길 바라며 이만 글 줄이겠습니다.
모두 행복하세요!